众所周知，2022年是中国经济结构转型之年。转型的关键就是用新的经济发展引擎替代国民支柱性行业房地产，关于这一点，相信已是共识。

　　关键问题是，在现在这个过渡阶段，疫情和俄乌危机两只黑天鹅的影响之下，国内经济减速转弯受到很大掣肘，以至于国内重启房地产行业“夜壶”的猜想和言论开始凸显，经济稳增长真的又要靠房地产？

　　五一假期前两天，国家多个重磅会议针对房地产发声，引发热论。其实仔细看，国家会议关于房地产这个板块的描述，就能搞明白这本质上是个“既要，又要，还要”的套路。

　　还要继续“房地产去金融化”，也就是不想地方再依赖“土地财政”，一心想的还是要降低中国经济环境中的地方，房企，居民三方的债务杠杆；

　　总得来讲，就是既要居民买房加杠杆，又要在全国范围内实现数据指标上降杠杆。

　　房地产本身是一个资金密集型的债务驱动性行业，钱就是房地产行业内流动的血液，金融杠杆对于房地产有多重要不言而喻，而地产行业在过去几十年里，也是历经产能过剩的危机，处理方式通常是面多了加水，水多了加面。

　　就算顶层想给房地产放水，效果也不如往日了，所以一些人的担心，譬如怕保房地产就不能保汇率，保房地产就又得脱实就虚，其实根本没这必要，托举楼市没错，但是刺激效果非常有限，最根本的原因就是需求端的基本面已经塌了。

　　也别说什么今年有1000多万的大学生流入社会，刚需人口多的是，就问就业和收入这块有保障？工作都不好找到，疫情动不动就一片企业，失业人数还在增加，就敢让人背个30年房贷？对未来收入都没个信心，口粮保障都不好实现，让人有啥预期去买房子？

　　所以说，依靠低息放水，刺激居民加杠杆重启房地产的这套玩法已经是个死循环，对于这一点，顶层比谁都清楚。

　　这也是顶层重磅会议中，国家表达出既要又要还要的原因，因为，国内经济增长的核心不再是依靠房地产，国家对房地产行业的态度是托住不塌不拖后腿就行了。

　　改革开放之前，我国是农业大国，在1978年前后，约0.69亿人在工业领域，0.49亿人在服务业（供销社啥的）领域，剩余人口全部都在农业上。

　　改革开放之后，由于工业大厂业务蓬勃发展，需要大量的人力，国家也开始逐渐放开农民的流动，工业虹吸农村人口的潮汐正式开启。

　　全国放眼望去，都是一片片大工地，那时候农民进城，要么是在工厂当工人，要么是在工地当工人。国内那时候全部是盖房建厂啥的，可没有什么互联网之类的科技企业，有的是代工厂和各种在建项目的搬砖工地。

　　资本需要依靠基建搭好的台子才能进行生产建设和流通销售，有了基建设施才能吸引外资进入，我们才能挣外汇，才能买设备和技术继续进行工业化建设。

　　但是历史的发展阶段在那搁着，彼时的中国一穷二白，我们需要挣钱。中国结合自身人口优势把自己定位成了生产国，过去的中国生产原料来源在外国，资本技术在外国，消费需求也在外国，中国只负责加工。

　　要加工就得有更新换代的基础设施（基建），得有受过教育的劳动人口（劳动力素质需要跟上），满足了这两样，中国才具备了世界工厂的基因。

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　　也就是说，基础建设是国家工业化发展的平台架子，必须适度超前，才能带动工业发展。

　　所以，当时的中国重点工作完全围绕着建设和发展，说白了就是搞钱做基建的同时大力招商投资。

　　出口挣得外汇主要花在购买国外的原材料和技术设备上了，那么国内搞基建要花的钱怎么办？仅凭国内劳力挣得血汗钱根本就不够用，国家唯一的出路就是对外借债+对内挖掘剩余价值。

　　对内挖掘剩余价值这点就是积累原始资本，这和欧美很多国家靠着对外掠夺殖民地财富实现工业化的路径不大一样。

　　我们第一步靠的是剪农民羊毛，也就是低价买农产品（价格低于价值），高价卖工业品（价格大于价值），第二步靠的是重税做工程，但是重税总会影响招商引资吧，那就只有靠基建起来之后，拉动的国内支柱性产业的税收，也就是房地产行业带动的上下游产业链税收，后来随着房价的推升，一步步演化成农民的“进城税”，也就是买房落户，也称作土地财政，除了契税，交易税之类的明税，土地出让金才算是重头，属于隐形税收。

　　我国为啥会是基建狂魔，主要原因就是国内以房地产行业为载体，透支全国人的未来财富给基建工程冲了会员，有了会员资格，基建进一步开始井喷，拉动国内实业经济腾飞。

　　房地产行业担起了我国工业化，城市化进程中的印钞机，大量的信贷资金流入土地市场，进入地方政府财政预算之中，又一步步流向市场，国家工业化发展的基础架子才给搭了起来。

　　在过去的经济发展驱动模式中，逐渐形成了这样的一个以土地，房地产为中心的闭环。

　　土地出让→开发商融资拿地→居民贷款购房→政府依靠土地金融+土地抵押融资启动基建→反哺房产行业+带动制造业发展。

　　地方政府靠着“基建”，用铁公基，市政绿化，公园水利等提升片区价值，从而提升地价和房价，然后是开发商融资开发，钱又以土地出让金的形式流到政府财政那里，最终用以偿还做大“基建”的地方债务。

　　这就是房地产+基建推动地方经济发展的旧模式，可以说，大基建才是我国过去这些年来发展的核心动力。

　　而这个闭环自带BUG，在经济发展的不断循环中持续推高了地方政府债务，还推高了企业债务和居民债务，提前透支了国民财富。

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　　在过去几十年，我们“一切向发展看齐”，国内GDP拉动大部分靠的是投资建设，也就是基础建设+房子建设+投资建厂。居民收入一大部分跑房子里，一部分跑循环经济里（还是投资建厂等），手里可用于消费的少之又少。

　　这与一些发达国家投资与消费在整个经济中的占比约为3:7相比，差距非常大。

　　所以，我们国内经济转型升级的方向，以及最终目的，就是提高经济发展结构中的消费占比，这就要求城市化（生活服务）进程大于工业化（投资建厂）。

　　这就要求服务于生活质量的基础设施要扩建，比如说医疗，教育，水利，文化，体育，环保等需要更新或加大建设。

　　在我国基建领域，对比其他发达国家，这些的确属于我们的短板，在过去，我们偏向于投资能够推动经济增长的交通运输，通信工程，能源工程等，在社会服务类基建上重视不够。

　　但是这样又形成一个矛盾点，那就是社会化基建产生的经济效益很低，对就业和产业链发展带动有限，比如说你建个图书馆或者博物馆，肯定没有建设一个机场，高铁等设施收益高，对经济增长贡献大。

　　当然了，中国最近几年都在通过降税降费等方式来提高居民收入，但是因为整个国家的税收模式和大政府的模式，尤其是重税做工程的模式，决定了居民收入提高的空间有限，方式单一。

　　我国工业化升级的进程还在路上，与世界工业强国相比，与工业高质量发展要求相比，我们还有很长的路要走，这话不是我说的，是今年三月份国内经济日报上说的。

　　尤其是制造业这块，中国制造虽然已经摆脱了“低质”、“廉价”等标签，也摒弃了以往靠牺牲环境和自然资源为代价的粗暴生产模式，但与科技化，高端化、文化符号，创新等领域还差得远。截止目前，我国制造业仍与东南亚地区的低端产能重合度较高，与日韩等发达经济体产业领域重合度偏低。

　　就像经济日报在《制造业核心竞争力从何而来？》中引用的那句话：“中国制造业不能在别人的地基上盖房子，工业经济的发展安全性要掌握在自己手里。”

　　这句话很明白地指出，我国工业的核心基础——中国制造业的地基还未夯实，核心技术，长期化规模型资金，关键性零件，基础原材料，能源等靠的都是海外。

　　这些都需要钱，需要资金，就算现在可以把这些买来，但是始终是“把房子盖在别人的地基上”，建好了利润的大头要被别人拿走大头不说，一点安全保障都没有，贸易冲突起来，人家跟你交手，直接地基给你掀了，找谁说理去？

　　如果要自己研发创新，那么就需要更多的钱。尤其是从研发到市场需要一定时间的试错，这试错过程中也需要大量的湮灭资金。

　　房地产行业持续拉动？让旧的经济循环模式（土地财政→驱动基建→拉升房地产→反哺财政）持续，继续透支居民债务？

　　中国人口老龄少子化已经开始，楼市产能过剩，人均居住面积超50㎡，居民债务超62%，地方政府债务高企，国内经济脱实就虚······

　　房地产作为国内经济发展引擎的这个旧模式肯定不可续了，也就是说房地产行业需要一步步卸下来拉动经济增长的重担，软着陆的同时光荣退休。

　　最直接的证明就是，中国基建存量已属世界第一位竞技宝JJB，但人均水平和设施质量与发达国家还有明显的差距。

　　2018年末，全国铁路营业里程达到13.17万千米，较1949年增长了5倍之多，高铁营业里程约占世界高铁里程的2/3，连续多年稳居世界第一。

　　除此之外，中国港口拥有生产用码头泊位约2.4万个，在全球港口集装箱吞吐量排名前十的港口中，中国港口占有七席。

　　西气东输，西电东输，南水北调，能源通道等建设日益畅通，港珠澳大桥，洋山港等相继竣工，交通架构越发完善，京沪高铁，沪昆高铁相继通车，环京产业园，科技创新园，物流园，冷冻链建设等遍地开花······

　　据《2019年全球竞争力报告》中数据显示，我国铁路密度是137.1千米/万平方千米，远低于美日英法德等国家，其中美国是246，日本是749，应该是696，而德国更是高达957（单位统一为：千米/万平方千米为）。

　　城轨方面，中国轨道交通里程居世界第一，人均高于美国，但低于日，英，法，德，俄等国。机场方面，中国公共机场仅有235个，相当于美国的62%，科技领域，中国研发总投入为美国的1/2,人均科研数远低于美，日，研究基础设施缺失。在教育领域，中国高校数量和质量全面低于美国，高等教育毛入学率低，主要也是学校建设需要加强。文化领域，中国博物馆，公共图书馆数量分别是美国的18%和35%，体育领域，中国人均体育场地用地不到2㎡，远低于美国的16㎡和日本的19㎡。

　　从内部结构看，城乡差距，区域差距巨大，如城市用水率为99%，但乡村只有84%。

　　也就是说大基建（交通，水利，城市基础设施，农村基础设施等等，主就是我们说的老基建）：

　　所以，基建仍需进行，质量还得提高，但是资金来源的问题需要被解决，房地产—土地金融的模式已经不可持续，下阶段的关键，是解决资金的来源问题。

　　房地产行业还在进行资产债务缩表，也就是房地产瘦身，能卖的业务板块在卖，卖了之后赶紧还债，而房企以往拿地靠的都是发债融资，债务这一环切除了，瘦的只剩一点本金，哪里还有钱高周转拿地开发建设？

　　没有房地产行业的循环，它牵涉到的上下游经济链条都缓了下来，经济景气度消退，土地财政和重税收的根基也就不存在了。

　　指望中小企业，制造业，服务业收税？疫情和美联储加息缩表，俄乌危机引发的大宗物品冲击等就决定了接下来一段时间的税收不会理想。

　　新的税改更不要指望，税收模式改动牵一发而动全身，直接涉及每个人的切身利益，经济承压阶段，税务结构不可能动。

　　除了上述资金来源以外，还有REITS，盘活现有的基础设施，碳减排工具，股票注册制，养老金制度等。

　　这里又有问题了，国家可以短时间内出钱，加大赤字也有极限，还有所谓的股票注册制，养老金制度等只待推进就得几年时间，远水止不了近渴，只靠碳减排工具等货币手段，那不是完全指望社会上的企业自行扩张冲大规模，进而改善经济结构么？这也不靠谱。

　　老基建搭的台子以及孕育的产业链已经到了更新升级的地步，要开源，自然是要搭新架子，孕育新的产业链。

　　众所周知，国家推进工业化的前提是需要国家先搭台子（基建），再加上各种财税政策支持，金融政策支持，产业政策支持，然后才会培育出相对应的制造业或生活服务业。

　　新的产业链带来新的经济循环模式，提供就业增加居民收入的同时，还为国家提供巨大的税基。

　　如今老基建还在路上，新的基建设施需求也已经到来，因为中国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，产业链要向全球中高端迈入，这就需要国家赶紧搭出新的唱戏台子，为新产业的孕育提供基础设施。

　　这就好比18世纪是蒸汽时代，到了19世纪进入电气时代，那么新的电网管道就要代替过去的蒸汽管道，到了20世纪，又进入信息与互联网时代，网络管道与城市更新又要提前启动，随后爆发信息技术革命，红利吃完之后又来到了人工智能时代，仍旧是要基建先行，架子搭好，才能为信息智能社会的芯片，半导体，软件，通讯等科技智能的发展提供相配套的基础设施。

　　还是那句话，政府先搭台，企业才能唱戏，大基建才是拉动经济发展的核心驱动力！房地产只不过是我国第一阶段工业化进程中，伴随城市化（基建）而生的关键性产业之一而已（其他还有制造业，服务业等）。

　　参考过往历史，1929年美国大萧条，罗斯福推出著名的“罗斯福新政”，其中一向最重要的政策就是政府主导的大规模基础设施建设，不仅提高了就业，增加了民众收入，还为后期美国经济转型及大发展打下来坚实的基础。

　　这和1998年亚洲金融危机时，中国政府增发特别国债加强基建，2008年全球金融危机时，中国的四万亿计划时一样，都是大基建拉动，现在去看彼时的大改大建，不仅大幅降低了运输成本，提升了中国制造的全球竞争力，释放了中国经济增长的巨大潜力。

　　搭建台子的第一步还是国家主导，国家发债，这个已然成了事实，2022年年初以来，开年40多天的时间，上台8000个项目，加码5万亿的投资，主要是财政负债支出，新基建项目占绝大部分比重。

　　第二步，指着这些基础设施孕育出新的能源类，数字科技类，电子信息类等产业，新的税收基础，再配合后期税制改革，形成新的经济循环模式。

　　老基建，主要是“铁公基”，如机场，铁路，公路等，针对的是人流和物流，依靠的是传统能源。

　　老基建驱动下的经济发展模式可以简单概括为以房地产行业为核心的“债务驱动——卖地扩张”型发展模式，通过推动区域间紧密交流，加速城镇化进程，加速土地升值，人，钱，物等资源加速聚集，然后通过卖地卖房回收成本还掉地方上搞老基建的债务。

　　说白了，就是老基建和地产行业相协作，共同从民间虹吸财富投入城市化建设，民间创造的钱绝大部分变成城市里的钢铁混凝土了。

　　所以，老基建模式在拉动经济增长的同时，不仅推高了地方，开发商和居民的债务，使得居民背负上沉重的房贷，还容易导致产能过剩，资源浪费，“鬼城”众多。

　　新基建主要指的是5G，大数据，云计算，特高压，人工智能，工业互联网，智慧城市等的建设。已经没有了人口红利和城镇化进程衍生出的房地产来做印钞机，人流，货流也已经汇集，新基建需要做的是升级，表现为信息流和资金流的汇集。

　　对比人流，物流集聚的城市化，新基建的信息流，资金流集聚培育出的高端金融产业，数字科技，新能源等才是未来的重头戏。

　　比如说基于互联网，物联网的金融支付工具，为的是便于资金跨地区流动；比如说特高压，西数东算等，中国西部地区煤炭，光能，水能，风能，土地等资源丰富，而东部地区土地资源稀缺，对电力和计算机算力要求较高，在西部建设特高压，智能电网，数据中心等硬件设施，满足东部能源，算力等使用要求，既能带动西部就业，又能促进东部发展，还可以保护生态环境，一举多得。

　　所以，新基建下的经济循环模式是地区间资源协同发展，提高使用效率的同时，孕育出新的科技智能产业，以新产业带动经济增长。

　　所以，没有什么经济不行搞基建，而是经济要发展就得先搞基建，尤其是我们身处这个关键的经济结构转折点，新基建加码要比老基建补缺更为重要。

　　但是在转型过程中，疫情的反复和俄乌危机的影响基建，使得我们大力搞新基建的同时，也得把老基建和房地产给扶稳了，通过老基建建设，再促进一下房地产项目溢价和平稳过渡也是有必要的。